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上半年房地产调控超234次!下半年房价怎么走?

发布日期:2021-10-17 15:50浏览次数:

2021年上半年房地产市场调控密集,信贷政策收紧,购房政策调整频繁,但热点城市房价上涨仍是主流。随着调控深入,房价涨幅逐渐被抑制,特别是一线城市二手房市场降幅明显。

关于下半年房地产市场运行,有专家表示,二手房价涨幅放缓是楼市回归常态的表现,未来楼市成交将逐渐趋向平稳。

二手房价降幅持续

市场回归常态

据中原地产研究院统计,今年前5月各地房地产调控次数超过234次。其中,二手房市场管控措施也密集出台。

今年2月,深圳发布二手房参考价机制。3月,北京海淀严惩“炒作”学区房,上海房地产经纪行业协会发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。一线城市带头示范后,二线城市紧跟步伐。到4月,合肥二手房限购、西安二手房限售,5月成都正式发布二手房参考价政策。

上半年房地产调控超234次!下半年房价怎么走?

国家统计局数据显示,北上广深四个一线城市1月份二手住宅销售价格环比上涨1.3%;2月份二手住宅价格环比上涨1.1%;3月上涨1.0%;4月上涨0.8%;5月上涨0.6%。一线城市二手房价涨幅回落明显。

某研究院智库中心研究总监严某对中国网财经表示,实际上一线城市政策管控非常严厉,此前查处深房理炒房团对市场形成了一定的震慑力。后续新房集中供应,二手房市场随之降温。

“二手房价还在涨,但涨幅在放缓,预计下半年二手房价降幅仍将持续。”中原地产首席分析师张某认为,过去几个月,特别是一季度二手房价暴涨,其实是一种不正常的状态。房地产市场本身就不应该暴涨,二手房价涨幅放缓是楼市回归常态的表现。

不仅有政策调控,二手房市场近日也频传房贷收紧甚至停贷的消息。

据媒体报道,深圳、东莞、南京均出现二手房贷额度不足的消息,而武汉、合肥、重庆、杭州等多个城市传出额度用完,被迫“停贷”的风声。

张某认为,目前来看,南方城市房贷明显收紧,收紧的原因是房贷不够用。二手房成交量加大,使得原本已经供应很多的房贷不够用。

张某指出,本质还是因为楼市过热,2020年包括今年一季度在内信贷超发,房贷本身处于历史高位并且同期上涨幅度非常明显,但是整个楼市成交金额过大,信贷供给不够,变相使得房贷不够用,即房贷收紧,因此市场结果就是房价还在涨,但是涨幅在减小。房贷供应量不够就抑制市场成交,后续二手房楼市成交还是会逐渐向平稳方向发展。

土地市场上半年“量跌价涨”

据中指研究院2021年上半年土地市场报告,2021年上半年,全国300城市土地市场整体供应量减少6%,成交量减少9%,成交均价上涨21%,溢价率上升1个百分点,前六个月出让金总额2.83万亿元,同比上涨8%,住宅用地供应量同比下降9%。一季度土地供求同比走高,二季度供地节奏放缓,上半年总体上出现出量跌价涨的态势。

今年2月开始,北上广深等22个城市逐步试点“供地两集中”政策,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告及组织出让。截止到6月26日,22城中除武汉外的21城均已完成第一轮集中土拍。

中指研究院认为,“供地两集中”政策将有利于稳定市场预期、降低土地竞拍热度,引导市场合理回归,对于平抑溢价率有积极作用。有助于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。

但根据中原地产研究院数据显示,首批双集中供地结束后,土地热度不减,溢价率也较去年上升。具体来看,对比22个集中供地试点城市在2020年全年完成的住宅土地出让情况,地价平均楼面价上涨了15%。从溢价率看,2021年第一轮集中供地也较去年上涨了2个百分点。

对此,严某分析称要客观看待此类溢价率。首先土地供应增多,客观上拿地机会多,所以溢价率相对来说是会有所把控的;其次,土地溢价率本身也受供地的影响,部分地块比较热,和土地位于市区等因素有关。

“首批双集中供地实际上还是有降温效应的,各地土地方面有限地价等各类约束,客观上也使得房企拿地理性,基本上还是吻合‘稳地价、稳房价、稳预期’政策导向的。”严某说。

根据某数据,全国上半年房子卖得非常火,重点50城二手房同比增长达6成,较去年下半年增长12%。

上半年房地产调控超234次!下半年房价怎么走?

根据国家统计局数据,今年1-5月销售面积达到5.97亿平米,交易额为6.46万亿,同比去年分别增长39%、56.5%,同比2019年增长22.6%,43.4%。

今年上半年新房交易额创下2016年以来,同期最高纪录。

我们要明白2个概念:

1、2016年是上一轮房价大潮的峰顶值

2、2016年是房住不炒的开端,背后是数千次大调控的密集轰炸

在这种情况下,还能形成这种行情,那么假如没有调控,你会看到,今年主要城市的行情大概率要比5年前的还要疯狂。

其中新房销量超过二手房,证明全国主要城市还处于“新房市场”结构,城市的边界在延伸,基建大规模铺开,是人口流动、城镇化红利的一大表现。

分化依旧

当然上半年的这一轮行情,仅限于部分城市。

根据数据,主要集中在一线城市,重点二线城市,以及长三角城市群的三四线城市

上半年房地产调控超234次!下半年房价怎么走?

其中福州、绍兴、合肥、苏州等二手房成交量增速在40%以上,长沙、重庆、泉州、常州等17个城市增速在20%-40%之间。

有些城市虽然二手房成交量不高,但新房成交突出,比如武汉新房上半年新房霸榜全国第一。

这波房价上涨的逻辑,我之前讲过。

疫情后货币放水、国外订单大量流入、国际资本活跃、人口增加、长期积压的刚需购买力被释放,是综合交错的结果。

这些因素会让当地人的财富暴涨,从而转向房产消费或投资,利好高能级城市。

比如金融产业发达的城市,北上广深、杭州、成都、武汉等等。

比如制造业发达的沿海城市,苏州、福州、泉州、东莞等等。

比如实体经济复苏较快,人口流入量较大的城市,成都、武汉、西安等等。

除此之外,弱二线城市以及普通三四线城市,都没有“沾光”,上半年楼市没有任何声音,有的反而是在下跌。

休克疗法

行情火热,中央出台政策严打房价,强令问责,在“一城一策”战略下,所有城市开始变得不择手段。

有的甚至闻所未闻,见所未见。

最典型的就是“二手房指导价”。

政府帮买家限价,要求二手房业主打折卖房,此令一出,犹如“杖蛇七寸”,断了老命。

年后深圳,在资本的催熟下,涨势不近人情,无法按压,直到出了“二手房指导价”,楼市一夜入冬。

现在的深圳,卖家都在耗着,有的耗不住了,只能降价出售。如果年底二手房指导价还不松口,深圳就会被砸个坑出来。

随后二手房指导价用在了成都,效果惊人,迅速降温。

这个杀手锏很好用,但副作用也很大,会导致市场暂时性“休克”,如果在炒作泡沫较大、能量不够的小城市,很可能会造成房价踩踏式下跌。

所以不可能出现在一般城市中。

不过,深圳、成都的成功试行,让所有人知道,在中国调控房价,只要想调,就可以做到。

趋势


首先上半年楼市很热,一线城市以及主要二线城市、长三角的三四线城市迎来火热行情,主要原因工业复苏,经济向好,市场资金充裕。

行情火热,就要压制。

为了打击房价,中央出台调控政策,“二手房指导价”冻结楼市,上调房贷利率对冲楼市,现在看来,几个主要城市已经在全面降温。

证明当下房地产调控手段已经炉火纯青,非常精细化。

在这种情况下,所有城市未来都不可能出现,普涨或者大涨行情的机会。

可以预测,下半年大消费、大医美、大5G等产业会相继喷发,经济持续向好,主要城市依旧面临房价上涨压力。

但现在明确有两大利空对冲因素,一个是政策调控,一个是利率调控。

双方博弈,就会出现几类分化情况:

1、上半年涨势凶猛,遇到过特大调控的,比如深圳、合肥、成都、东莞等,这些城市下半年不着急上车,可以观望,等到年底看交易量,捡漏空间很足。

2、上半年成交不错,但房价没有开始出现大规模上涨行情的现在就可以抓紧入手,比如武汉、重庆、福州等,要抓住行情窗口。

3、上半年楼市没有声音的,不符合此轮房价底层逻辑,下半年也没有增长势头,可以慢慢挑选。比如弱二线和普通三四线城市。

不过有些城市的房价经过几年调控已经坠入底部,比如青岛、石家庄、天津等城市,这些城市可以买,但可以慢慢挑,尤其是二手房。

4、下半年会继续严打学区房,高能级城市的顶部学区房不要碰,风险很大,其他的可以上车。

低能级城市的学区房依旧可以买,它是独立市场,稀缺物业,而且很难被政策波及。

5、今年有一定概率,会在海南、深圳试点房地产税,这些城市在年底之前要尽量观望,因为谁都无法预测试点后,市场的反应,缴税力度对房价的冲击如何。

6、三胎对楼市影响极其有限,未来“人口自然增长”趋势依然看空,这是所有国家迈入高增速经济道路的必然结果。

但人口“流动趋势”看多,抢人大战在继续,人口加速向高能级城市积聚的趋势不会改变,在这个层面,房产价值分化会越来越严重。


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